서울특별시 송파구 가락동 · 건물(빌딩) · 일반건물(상가주택 성격) · 매매 33억 꼬마빌딩시트
오금역 275m · 도보 5분(표기) 임대중 · 매매 후 재임대 코너(소로각지) · 가시성
핵심 정보
| 주소 | 서울특별시 송파구 가락동 |
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| 매매가 | 33억원 |
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| 자산유형 | 일반건물 (추천용도: 상가주택) |
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| 대지면적 | 57.32평 |
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| 연면적 | 170.59평 |
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| 규모 | 지상 5층 / 지하 1층 |
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| 사용승인 | 1994.02.25 (노후도 약 31년 11개월 표기) |
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| 용도지역 | 제2종 일반주거지역 (2종일주) |
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| 도로조건 | 소로각지 (소개 문구: 6m×4m 코너) |
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| 주차 | 자주식 5대 (기계식 없음) · 주차상태: 편리(표기) |
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가격 지표
| 토지 단가 | 57,567,762원/평 |
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| 건물(연면적) 단가 | 19,344,418원/평 |
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| 건폐율 | 49.95% |
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| 용적률 | 221.07% |
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| 참고 공시지가 | (2025.01 기준 표기) 약 2.2천/평 | 필지 공시지가: 22,476,032원/평(표기) |
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수익 정보
| 총 보증금 | 6.5억원 |
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| 월 임대료 | 430만원 |
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| 월 관리비 | 0만원 |
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| 표기 수익률 | 1.95% (임대중) |
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※ 표기 수익률은 제공 데이터 기준이며, 실제 NOI는 세금·수선·공실가정·운영비 반영 후 재산출이 필요합니다.
층별 정보
| 층 | 주용도 | 연면적(평) | 비고 |
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| 옥탑 1 | 제1종근생(기타) | 3.48 | 철근콘크리트 |
| 옥탑 1(기타) | 제1종근생(기타) | 0.00 | 대장 표기값 |
| 1F | 소매점 | 24.80 | 철근콘크리트 |
| 2F | 사무소 | 26.97 | 철근콘크리트 |
| 3F | 사무소 | 26.97 | 철근콘크리트 |
| 4F | 단독주택 | 26.70 | 철근콘크리트 |
| 5F | 단독주택 | 21.28 | 철근콘크리트 |
| B1 | 제1종근생(기타) | 43.87 | 철근콘크리트 |
합계 연면적: 170.59평 | 위반건축물: 없음(표기) | 승강기: 없음(표기)
매물 특징
① 오금역 도보권(표기 275m)
3호선·5호선 환승역 도보 5분권으로 상가·주거 혼합 수요를 함께 기대할 수 있는 입지 포인트.
② 소로각지 코너(6m×4m 표기)
코너 노출로 1층 상가 가시성에 유리하며, 향후 리노베이션/업종 교체 시에도 장점으로 작용.
③ 임대중 + 매매 후 재임대 구조
보증금 6.5억/월세 430만원 기반의 현금흐름 확보 상태에서 매입 검토 가능.
④ “용적률 이득” 주장 검증 필요
소개 문구에 “법정 200% 대비 이득” 문구가 있으나, 대장 표기 용적률은 221.07%입니다. 인허가/대장/현황 일치 여부는 반드시 실사로 확인이 필요합니다.
투자 포인트 - 현재 가치
✓ 환승역 도보권 + 코너 입지로 임대료 방어력 기대
✓ 상가(1F) + 사무(2~3F) + 주거(4~5F) 혼합 구성
✓ 보증금 비중이 높아(6.5억) 실투자금 조절 여지
✓ 위반건축물 없음(표기)으로 기본 리스크 관리 포인트
투자 포인트 - 미래 가치
🚀 노후도(31년+) 감안 시, 리모델링/리포지셔닝으로 임대료 업사이드 여지
🚀 상가주택 성격 자산은 “주거·근생 수요 변화”에 따라 포트폴리오 조정(업종/임차 타입) 여지 존재
🚀 다만 승강기 없음(표기)·노후 설비는 공사비/공실 리스크로 함께 반영 필요
종합 평가
“역세권 코너 상가주택”의 입지 프리미엄은 분명
다만 표기 수익률(1.95%)이 낮은 편이라, 매입 목적이 “현금흐름”인지 “리모델링/가치상승”인지에 따라 접근이 달라져야 합니다.
실사 체크리스트(핵심)
(1) 임대차 원본(층별 임대료/계약기간/갱신/관리비 부담) 확인
(2) 구조·방수·배관·전기·소방 등 노후도 점검 및 CAPEX 산정
(3) 대장 용도(제1종근생/단독주택 혼재)와 현 운영 일치 여부 확인
👉 투자 시물레이션 확인(변경)하기 [실전 투자 계산기]
※ 본 자료는 정보 제공 목적이며, 최종 의사결정 전 권리/인허가/임대현황/하자 등 실사 확인이 필요합니다.
✓ 상가(1F) + 사무(2~3F) + 주거(4~5F) 혼합 구성
✓ 보증금 비중이 높아(6.5억) 실투자금 조절 여지
✓ 위반건축물 없음(표기)으로 기본 리스크 관리 포인트
🚀 상가주택 성격 자산은 “주거·근생 수요 변화”에 따라 포트폴리오 조정(업종/임차 타입) 여지 존재
🚀 다만 승강기 없음(표기)·노후 설비는 공사비/공실 리스크로 함께 반영 필요
다만 표기 수익률(1.95%)이 낮은 편이라, 매입 목적이 “현금흐름”인지 “리모델링/가치상승”인지에 따라 접근이 달라져야 합니다.
실사 체크리스트(핵심)
(1) 임대차 원본(층별 임대료/계약기간/갱신/관리비 부담) 확인
(2) 구조·방수·배관·전기·소방 등 노후도 점검 및 CAPEX 산정
(3) 대장 용도(제1종근생/단독주택 혼재)와 현 운영 일치 여부 확인
👉 투자 시물레이션 확인(변경)하기 [실전 투자 계산기]