관악구 신림동 상업지역 수익형 꼬마빌딩 : 매물 브리핑

관악구 신림동 수익형 빌딩 - 꼬마빌딩

서울특별시 관악구 신림동 · 꼬마빌딩시트 · 55억

급매 · 10억 할인

핵심 정보

매물번호	DB-260131
주소	서울시 관악구 신림동
매매가	55억원 (정상가 65억 대비 10억 할인)
용도지역	일반상업지역
대지면적	53.91평
연면적	269.82평
규모	B1~12F / 33가구
준공연도	2016년 2월 (신축급)

핵심 수익 지표

항목	내용
임대현황	전실 만실 (공실 0%)
보증금	31.1억원 (승계 가능)
담보대출	17.5억원
실투자금	6.4억원 (취득세 별도)
연 수익률	12.75%

투자 핵심 지표

① 가격 경쟁력 [PRICE]

정상가 65억 대비 10억 원(15.4%) 낮은 파격 급매가 책정

② 소액 투자 최적화 [CASH]

고보증금 승계 시 실투자금 6.4억원으로 서울 12층 건물주 가능

③ 고수익 실현 [YIELD]

현행 임대 구조 유지 시 연 수익률 12.75% 달성

④ 상업지 가치 [VALUE]

일반상업지역 위치로 용적률 800% 가능 - 장기적 지가 상승 확정적

미래가치 분석

① 도로 확폭 효과 (Building Line Premium)

건축한계선 지정으로 향후 도로 폭 확장 → 가시성 증대 및 차량 접근성 개선 → 임대료 상승 동력

② 상권 대형화 및 고급화 (Joint Development)

인접 부지 공동개발로 대형 오피스 및 브랜드 상권으로 재편 → 상권 중심부 핵심 거점화

③ 규제 리스크 해소 (Ready-to-Profit)

신축 시 도시계획 제약을 이미 극복한 완성형 건물 → 개발 압력 증가 시 희소 가치 상승

시나리오별 수익 분석

CASE A. 소액 투자형 (현행 임대 유지)

항목	금액
보증금 승계	31.1억원
담보 대출	17.5억원
실투자금	6.4억원

연 수익률: 12.75% (최소 자본으로 최대 수익률 극대화)

CASE B. 수익 안정형 (임대 정상화)

항목	금액
보증금 규모	3.3억원 (월세 전환)
담보 대출	17.5억원
실투자금	34.2억원

연 수익률: 7.53% (안정적 월 현금 흐름, 반환 리스크 제거)

매물 특징

• 서울 서남권 신림역 상권 내 일반상업지역에 위치한 보기 드문 12층 고층 빌딩

• 2016년 준공된 신축급 외관 - 별도 리모델링 비용 불필요

• 33실 모두 공실 없이 운영 중인 검증된 수익형 자산

• 정상가 대비 10억 원 시세 차익으로 즉시 수익 창출 가능

• 서울 내 꼬마빌딩 중 독보적인 12%대 수익률 기록

• 자산가 포트폴리오 편입 1순위 물건 추천

DBRITZ 종합 의견

본 자산은 서울 서남권의 핵심 주거 수요지인 신림역 상권 내 일반상업지역에 위치한 보기 드문 12층 고층 빌딩입니다. 2016년 준공된 신축급 외관으로 별도의 리모델링 비용이 불필요하며, 33실 모두 공실 없이 운영 중인 검증된 수익형 자산입니다.

특히 정상가 대비 10억 원의 시세 차익을 안고 매입할 수 있다는 점과, 서울 내 꼬마빌딩 중 독보적인 12%대 수익률을 기록하고 있다는 점에서 자산가들의 포트폴리오 편입 1순위 물건으로 강력 추천합니다.

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※ 실제 NOI/DSCR은 임대차 만기분포, 전환 속도, 세금·보험·수선 내역 확인 후 최종 확정됩니다.

문의 및 임장 신청

DBRITZ 자산운용팀: 02-579-5455

이메일 문의: dbritz@dbritz.kr

※ 본 자료는 정보 제공 목적이며, 최종 의사결정 전 권리/인허가/임대현황 등 실사 확인이 필요합니다.

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