서울 서초구 양재동 단독 다가구주택 분석: 양재천 인근 투자 및 활용 가능성 : 부동산 매물 뉴스

부동산 매물 뉴스

2025-01-22

서울 서초구 양재동에 위치한 양재천 인근 단독다가구주택 매물이 시장에 나왔습니다. 해당 매물은 양재천로와 근접한 위치와 더불어 투자 매력도가 높은 지역 내 위치하고 있어 실수요자와 투자자의 관심을 끌고 있습니다.

1. 매물 개요

주소: 서울 서초구 양재동 양재천로
매매가: 32억 원 (평당 6,299만 원)
추정가: 35.8억 원 (평당 7,057만 원, 추정가 대비 -11%)
토지면적: 50.7평
건물규모: 지하 1층~지상 2층
건축연도: 1988년 사용 승인 (노후도 36년)

2. 매물 특징

입지 조건:
- 양재천로와 인접, 양재천 인근 주거 및 생활환경 우수.
- 서울 주요 업무 지역과 가까워 교통 및 생활 접근성이 높음.
- 8m 미만 도로 접면으로 건축 활용도가 제한될 가능성 있음.
건축 현황:
- 1층 및 지하 1층은 주거용 외 공간 포함(25.3평).
- 벽돌 구조와 철근콘크리트 지붕 구조로 건축.
- 노후화된 건물로 리모델링 또는 재건축 필요성 있음.
용도지역:
- 2종 일반주거지역, 지구단위계획구역으로 개발 규제에 따른 활용 전략이 중요.
- **용적률(97.5%)**은 여유가 있으나, 현재 대지면적 대비 연면적 활용은 제한적.
가격 경쟁력:
- 매매가가 추정가 대비 11% 저렴하여, 시장 내 가격 경쟁력이 있음.

3. 사업성 분석

장점:

입지적 장점:
- 양재천 인근 지역은 자연환경과 생활 편의성을 모두 갖춘 대표적 주거 지역.
- 신축 빈도가 보통 수준으로 투자 가치 상승 여지가 있음.
활용 가능성:
- 주거용 및 상업용으로 리모델링 시 안정적인 임대수익 창출 가능.
- 상층부 주거 공간과 하층부 상업 공간으로 분리 활용 가능.
시장 가격 대비 저렴:
- 매매가는 평당 6,299만 원으로, 인근 상가 대비 낮은 가격대.

리스크:

노후화로 인한 추가 비용:
- 리모델링 또는 재건축 시 상당한 초기 비용 발생 가능성.
- 36년 경과된 건물로 유지 관리 비용 상승 우려.
도로 접면 및 개발 제한:
- 8m 미만 도로 접면으로 대규모 개발이 어려울 수 있음.
- 지구단위계획구역 내 규제로 개발 가능성이 일부 제한될 가능성.

4. 주변 시세 비교

주소유형거래연월거래금액평당가격거리

양재동 340-3	상가	24.07	74억 원	7,377만 원/평	910m
양재동 263-2	상가	24.07	87억 원	9,119만 원/평	224m
양재동 87-8	상가	24.07	81.5억 원	1.2억 원/평	385m
양재동 280-4	단독다가구	24.07	44.7억 원	5,595만 원/평	588m
양재동 2-3	상가	24.07	422억 원	1.1억 원/평	879m

평당 가격 비교: 본 매물(6,299만 원/평)은 인근 단독다가구 매물(5,595만 원/평)보다 약간 높지만, 상가 매물보다는 크게 낮음.

5. 활용 및 투자 전략

리모델링을 통한 가치 상승:
- 기존 주택을 리모델링하여 상업 및 주거 혼합 공간으로 활용.
- 상층부는 주거용 임대, 하층부는 상업용(소매점, 카페 등)으로 활용 가능.
중장기 재건축 검토:
- 노후화된 건물의 재건축 가능성을 장기적으로 검토.
- 2종 일반주거지역 규제를 고려해 용적률을 극대화한 설계 필요.
임대수익 창출:
- 양재천 인근의 입지적 강점을 활용해 고정적인 임대수익 확보.
- 임대료 평균 18만 원/평으로 안정적 월세 수익 가능.

6. 결론

서울 서초구 양재동 단독 다가구주택 매물은 입지적 강점과 가격 경쟁력을 동시에 갖춘 단독다가구 주택으로 평가됩니다. 양재천 인근이라는 입지적 메리트와 투자 전략에 따라 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승이 가능하며, 중장기적으로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

리스크 관리와 도시계획 규제를 철저히 검토해 투자 방향을 설정하는 것이 중요하며, 특히 건축 비용과 개발 가능성을 종합적으로 고려한 의사결정이 필요합니다.