송파구 삼전동 7-9번지 상가건물 투자분석 리포트 : 매물 분석 리포트

매물 분석 리포트

서울 강남구 역삼동 664-8

📋 매물 개요

🏢 기본 정보

위치: 서울특별시 송파구 삼전동 7-9번지 (백제고분로 인근)
매매가: 250억원 (가격 협의 가능)
토지면적: 590.30㎡ (178.57평)
연면적: 1,109.80㎡ (335.71평)
건물규모: 지하1층~지상3층 (총 4개층)
준공: 1984년 6월 (노후도 40년 11개월)
용도지역: 준주거지역

🎯 핵심 투자 포인트

✅ 강력한 입지적 우위

9호선 삼전역 2번 출구 앞 - 초역세권 입지
백제고분로 35M 대로변 - 최고 가시성 확보
횡단보도 앞 - 유동인구 집중 지점

✅ 개발 호재

재개발/재건축 추천 부지로 광고
명도 협의 가능 - 포괄양도시 매각가격 추가 협의
삼전동 모아타운 사업 진행 중

📊 투자수익률 분석

1. 현재 임대수익률 추정

가정 조건

매매가: 250억원
연면적: 1,109.80㎡ (335.71평)
평당 임대료: 월 15만원 (역세권 상가 기준)

수익률 계산

월 임대료 = 335.71평 × 15만원 = 5,035만원 연간 임대료 = 5,035만원 × 12개월 = 6억 420만원 현재 수익률 = 6억 420만원 ÷ 250억원 = 2.42%

2. 적정가격 분석

수익형 부동산의 적정 임대수익률은 3~3.5%라고 할 때, 현재 추정 수익률 2.42%는 다소 낮은 수준입니다.

적정가격 역산

적정 수익률 3.2% 기준 적정 매매가 = 6억 420만원 ÷ 3.2% = 188억원 현재 호가 대비 과평가율 = (250억-188억) ÷ 188억 = 33%

🏗️ 재개발 가능성 분석

삼전동 모아타운 현황

삼전동 면적은 약 43만㎡, 토지등 소유자 수가 1만명에 달해 개발이 완료될 경우 제2의 헬리오시티급 아파트 단지가 조성될 전망

모아타운 사업 현황

삼전동(하단)의 노후도는 ▲모아타운A(55.3%) ▲모아타운B(43.8%) ▲모아타운C(49.7%)로 집계
17개 모아주택 중 12개가 노후도를 충족하지 못해 서울시 수시공모는 쉽지 않을 것이란 판단

재개발 정책 변화 현재 30년 넘은 건물이 전체의 3분의 2(66.7%) 이상이어야 노후도 요건을 충족해 재개발을 시작할 수 있는데 이를 60%로 완화한다

해당 매물의 재개발 가능성

긍정 요인

40년 11개월 노후도로 재개발 대상 충족
삼전동 지구단위계획 구역 내 위치
모아타운 사업 추진 중인 지역

주의 요인

모아타운 사업의 복잡한 이해관계
장기간 사업 진행 예상 (10년 이상)
높은 동의율 확보 필요 (66.7% 이상)

🌟 입지 분석

교통 접근성

9호선 삼전역: 도보 1분 (2번 출구 바로 앞)
2호선 잠실새내역: 도보 5분
강남 접근성: 삼성동까지는 대중교통 10분 이내고, 역삼동까지도 15분 이내면 접근할 수 있는 동네

상권 분석

배후 수요: 트리지움(3,696세대) 등 대단지 아파트
유동인구: 횡단보도 앞 위치로 높은 유동인구
업종 다양성: 근린생활시설부터 업무시설까지

개발 호재

잠실 스포츠·MICE 단지: 잠실 일대 대규모 개발 계획
지구단위계획: 송파구 위례성길, 방이1, 삼전, 개롱 등 4개 지구를 제1종지구단위계획으로 재정비

⚠️ 투자 리스크

1. 수익률 리스크

낮은 현재 수익률: 2.42%로 시장 평균(3-3.5%) 대비 저조
대출 부담: 건물에서 나오는 임대수익률이 대출이자보다 낮기 때문
현금 투자 필요: 높은 매매가 대비 낮은 수익률

2. 건물 노후화 리스크

40년 11개월 노후: 상당한 유지보수 비용 예상
리모델링 비용: 경쟁력 유지를 위한 추가 투자 필요
승강기 미설치: 접근성 제약 요인

3. 재개발 불확실성

장기간 소요: 모아타운 사업 완료까지 10년 이상 예상
사업 무산 가능성: 복잡한 이해관계로 인한 사업 지연/중단 위험
기회비용: 장기간 묶이는 자금의 기회비용

💰 투자 전략 및 권고

적정 매입가 산정

보수적 접근

적정 수익률 3.5% 기준: 172억원 협상 여지 고려: 180-190억원 수준

공격적 접근

재개발 프리미엄 반영: 200-210억원 단, 10년 이상 장기 보유 전제

투자 적합 대상

적합한 투자자

현금 부자: 대출 의존도 낮은 투자 가능
장기 투자자: 10년 이상 보유 가능
부동산 전문가: 재개발 사업 이해도 높음

부적합한 투자자

대출 의존 투자자: 수익률 < 대출금리
단기 투자자: 즉시 현금화 어려움
부동산 초보자: 복잡한 재개발 리스크

투자 시나리오

시나리오 1: 현상 유지 (확률 30%)

현재 수익률 2.4% 유지
10년 누적 수익률 24%
결과: 저조한 투자 성과

시나리오 2: 임대료 상승 (확률 40%)

연 3-5% 임대료 상승
10년 후 수익률 3.5% 달성
결과: 평균 수준 투자 성과

시나리오 3: 재개발 성공 (확률 30%)

10년 후 재개발 완료
토지가치 2-3배 상승
결과: 우수한 투자 성과

📈 결론 및 최종 권고

종합 평가: ⭐⭐⭐☆☆ (3/5점)

강점

최고 수준의 입지적 우위 (삼전역 바로 앞)
재개발 가능성으로 인한 중장기 상승 잠재력
안정적인 배후 수요 (대단지 아파트)

약점

현재 수익률 저조 (2.4%)
높은 초기 투자 비용 (250억원)
재개발 불확실성

최종 투자 권고

1. 매입 조건

적정가: 180-190억원 (현재 호가 대비 25-28% 할인)
전액 현금 매입 권장 (대출 지양)
명도 완료 후 인수 필수

2. 투자 전략

10년 이상 장기 보유 전제
연간 임대료 3-5% 상승 목표
재개발 동향 지속 모니터링

3. 리스크 관리

유지보수 비용 연간 2-3억원 별도 준비
재개발 무산 시 Exit 전략 수립
포트폴리오 분산 투자 권장

투자 의사결정 기준

매입 권장 조건

190억원 이하 매입 가능
현금 300억원 이상 보유
10년 이상 장기 투자 가능

매입 비권장 조건

220억원 이상 호가 고집
대출 의존도 70% 이상
5년 이내 현금화 필요

본 분석은 2025년 5월 22일 기준으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 실사와 전문가 자문을 받으시기 바랍니다.

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