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매물 분석 리포트

관악구 신림동 역세권 소형 오피스텔 자산분석 리포트 | DB-260220

서울특별시 성동구 마장동 775-1
서울시 관악구 신림동 · 일반상업지역 · B1~12F · 33가구 · 준공 2016.02 꼬마빌딩시트
매매가: 55억 (급매)
임대현황: 33호실 만실(0% 공실)
전환 가정: 보증금 1,000만 / 월세 70만

현 상태: 보증금 30억 / 월임대료 약800만 / 대출17억

*전세>월세 >대출 실행 과정,연도별 CASH-F 별도안내

전환 후 월 임대료(월세)
23,100,000원
33실 × 700,000원
전환 후 월 관리비(현행 유지)
2,630,000원
실비 성격(가정)
전환 후 월 주차비(현행 유지)
500,000원
50,000원 부과 호실 10개
전환 후 연 NOI(가정)
254,168,700원
공실 5% · 운영비 15% (예측)
* 본 자료는 매수자 설명을 위한 요약자료이며, 임대차계약서/관리비내역/세금고지서 등 실사 자료에 따라 수치가 조정될 수 있습니다.
 
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1. 자산 개요 (Asset Overview)
매물번호DB-260220매매가격55억 원 (급매)
소재지서울시 관악구 신림동 신림역용도지역일반상업지역
대지/연면적53.91평 / 269.82평규모B1 ~ 12F / 33호실
준공연도2016년 2월 (신축급)임대현황전실 만실 (공실 0%)
면적 참고
자료 내 연면적(269.82평)과 층별 합계(272.75평)는 기준 차이로 상이할 수 있습니다. 최종 매수 판단 시 건축물대장/집합건축물대장으로 확인을 권장합니다.


2. 층별 구성(연면적)
구분주구조주용도연면적 (평)
합계272.75
옥탑 1철근콘크리트구조단독주택2.96
지상 12철근콘크리트구조단독주택21.89
지상 11철근콘크리트구조단독주택23.45
지상 10철근콘크리트구조사무소23.45
지상 9철근콘크리트구조사무소23.45
지상 8철근콘크리트구조사무소23.45
지상 7철근콘크리트구조사무소23.45
지상 6철근콘크리트구조사무소23.45
지상 5철근콘크리트구조사무소23.45
지상 4철근콘크리트구조사무소23.45
지상 3철근콘크리트구조사무소23.45
지상 2철근콘크리트구조사무소23.45
지상 1철근콘크리트구조사무소4.84
지하 1철근콘크리트구조사무소8.56


3. 월세 전환 렌트롤(가정) 요약
전환 가정(주변 시세)
- 보증금: 10,000,000원/호실
- 월세: 700,000원/호실
- 관리비/주차비: 현행 유지(표 기준)
- 공란/“-” 항목: 0원 처리
렌트롤 합계(전환 후)
- 보증금 합계: 330,000,000원
- 월 임대료 합계: 23,100,000원
- 월 관리비 합계: 2,630,000원
- 월 주차비 합계: 500,000원
- 월 청구총액: 26,230,000원 (연 314,760,000원)
구분보증금월세관리비주차비월 합계
전환 가정(전 호실)330,000,00023,100,0002,630,000500,00026,230,000
* 관리비는 실비 성격(패스스루)인 경우가 많아, NOI 계산에서는 운영비율에 통합 반영하거나 보수적으로 제외하여 판단합니다.

4. NOI / Cap Rate (가정 기반)
언더라이팅 가정
- 공실/미수(경제적 공실): 5%
- 운영비율(수선·관리·세금/보험 등 통합): 15%
- 취득 부대비용: 매매가의 6% (총투자비 산정)
NOI 산출(전환 후)
- 연 청구총액(PGI): 314,760,000
- 유효총수입(EGI, 공실 5%): 299,022,000
- 운영비(15%): 44,853,300
- NOI: 254,168,700원
구분금액비고
매매가5,500,000,00055억
총투자비(취득비 6% 포함)5,830,000,00058.3억
연 NOI254,168,7002.54억
NOI Cap Rate (매매가 기준)4.62%NOI ÷ 55억
NOI Cap Rate (총투자비 기준)4.36%NOI ÷ 58.3억

5. 금융 시나리오(Interest-only 가정) | DSCR/RTI
가정
- 금리: 연 4.5%
- 보증금 승계(전환 후): 3.3억 (자기자본 소요액 산정 시 차감 효과)
- DSCR은 Interest-only 기준에서 RTI(=NOI/이자)와 동일하게 해석할 수 있습니다.
구분RTI(=DSCR)대출금액(억)연 이자(억)연 순현금흐름(억)월 순현금흐름(만원)필요 자기자본(억)CoC
안정형2.0028.221.271.271,05826.784.74%
균형형1.7532.251.451.0990722.754.79%
공격형1.5037.631.690.8570617.374.87%
* 필요 자기자본 = 총투자비(58.3억) − 대출 − 보증금(3.3억) 기준 추정치입니다. (실제 취득세/법무비/중개보수 및 보증금 승계 조건에 따라 달라질 수 있습니다.)


6. 안내 요약
본 자산은 일반상업지역 내 33호실(원룸형) 구성의 신축급 오피스텔로, 현재 만실 운영 중입니다.
주변 시세 기준(보증금 1,000만/월세 70만)으로 월세형 렌트롤로 전환 시 연 청구총액이 약 3.15억 수준으로 재구성되며, 공실 5%와 운영비 15%를 반영한 연 NOI는 약 2.54억으로 추정됩니다.
매매가 55억 기준 NOI Cap은 약 4.62%, 취득비 포함 총투자비 기준으로도 약 4.36% 수준입니다.
금융은 이자만 납부 기준에서 RTI(=DSCR) 1.75~2.0 범위로 언더라이팅 시 현금흐름과 레버리지의 균형을 확보할 수 있습니다.


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※ 실제 NOI/DSCR은 임대차 만기분포, 전환 속도, 세금·보험·수선 내역 확인 후 최종 확정됩니다.
제공: (주)디비리츠 · DBRITZ
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