📍 물건 개요
논현동 271-22 매물 현장 로드뷰
서울특별시 강남구 논현동 271-22 (선릉로111길 34)
서울특별시 강남구 논현동 271-22 (선릉로111길 34)
소재지
서울특별시 강남구 논현동 271-22
(선릉로111길 34)
(선릉로111길 34)
토지면적
232.1㎡ (70.21평)
건물정보
지하1층~지상4층
2002년 준공 (노후 23년)
2002년 준공 (노후 23년)
용적률/건폐율
215.8% / 59.6%
주용도
다세대주택 (6세대)
주차시설
6대
💰 토지가치 분석
🗺️ 토지이용계획 정보
📋 논현동 271-22 토지이용계획원 확인하기
확인 정보: 용도지역, 용적률, 건폐율, 높이제한, 개발행위허가 등
공시지가 기준 분석
공시지가
24.4억원 (1,050만원/㎡)
실거래 배수
주변 유사 거래 사례 2.3~5.3배
평균 배수
약 3.2배
토지 추정가격
기본 토지가격 = 24.4억원 × 3.2배 = 약 78억원
📊 주변 거래 사례 분석
유사 규모 거래 사례 (2024-2025년)
| 소재지 | 거래가격 | 공시지가 | 배수 | 특징 |
|---|---|---|---|---|
| 논현동 254-7 | 85.0억 | 24.2억 | 3.5배 | 유사 입지 |
| 논현동 233-21 | 60.0억 | 17.7억 | 3.4배 | 소규모 |
| 논현동 217-44 | 51.0억 | 18.6억 | 2.7배 | 일반 입지 |
| 논현동 217-29 | 46.0억 | 15.9억 | 2.9배 | 최근 거래 |
📈 경매 시장 동향
최근 논현동 역세권 다가구주택 경매 물건의 최저 입찰가가 약 68억7천만원으로 제시되어 시장 하한선을 확인할 수 있습니다.
최근 논현동 역세권 다가구주택 경매 물건의 최저 입찰가가 약 68억7천만원으로 제시되어 시장 하한선을 확인할 수 있습니다.
🎯 매각 가격 산정
토지가격 기준 산정
보수적 배수 (2.8배)
24.4억 × 2.8 = 68.3억원
적정 배수 (3.2배)
24.4억 × 3.2 = 78.1억원
적극적 배수 (3.5배)
24.4억 × 3.5 = 85.4억원
수익가치 분석
세대당 월임대료
약 200-250만원 (추정)
6세대 총 임대료
월 1,200-1,500만원
연 임대수익
1.44-1.8억원
수익률 4-5% 기준
36-45억원
⚠️ 주의사항: 수익가치는 토지가치 대비 현저히 낮음
개발가치 분석
최대 용적률
200%
최대 건축면적
232.1㎡ × 200% = 464.2㎡
현재 건물
501㎡ (기존 건물이 용적률 초과 상태)
총 건축비
약 16-22억원 (철거비 포함)
👥 구매자 유형별 분석
🏠 실거주 목적 구매자
관심도: 낮음가격대: 수익가치 기준 40-50억원
한계: 23년 노후 건물로 실거주 매력도 낮음
🏢 임대사업 목적 구매자
관심도: 보통가격대: 수익률 4-5% 기준 45-55억원
한계: 건물 노후로 추가 투자 필요
🚧 개발목적 구매자 (주요 타겟)
관심도: 높음가격대: 토지가치 기준 65-85억원
장점:
- 강남구 제2종일반주거지역
- 논현역 도보 10분 이내
- 신축 후 고급 주택 개발 가능
📈 시장 환경 분석
긍정적 요인
2025년 강남구 빌딩 매매시장에서 투자 수요가 꾸준히 이어지고 있으며, 부동산 규제 완화와 저금리 기조가 지속되고 있습니다.
- 교통호재: 신분당선 논현역 인근 입지
- 지역프리미엄: 강남구 핵심 주거지역
- 개발잠재력: 노후 건물 재건축 수요 증가
부정적 요인
- 정치적 불확실성: 탄핵정국으로 인한 관망세
- 높은 취득세: 약 4.8억원 예상
- 건축 제약: 일조권 등 건축 규제
💡 매각 전략 및 권고가격
🎯 적정 매각가격: 72-78억원
가격 근거
• 토지가치 기준: 78억원 (공시지가 3.2배)
• 주변 거래사례: 68-85억원 범위
• 경매 하한선: 68.7억원
• 토지가치 기준: 78억원 (공시지가 3.2배)
• 주변 거래사례: 68-85억원 범위
• 경매 하한선: 68.7억원
가격대별 전략
💚 보수적 가격 (68-72억원)
장점: 빠른 매각 가능대상: 개발업체, 투자자 전체
예상기간: 3-6개월
💙 적정 가격 (72-78억원)
장점: 합리적 수익 실현대상: 적극적 개발업체
예상기간: 6-12개월
💜 적극적 가격 (78-85억원)
장점: 최대 수익 추구위험: 장기간 매각 지연 가능성
예상기간: 12개월 이상
매각 조건 제안
현금매매 우선
대출 승인 지연 위험 회피
명도 조건
임차인 정리 후 인도
하자 면책
노후 건물 특성상 하자 면책 조건
단계별 가격조정
6개월 단위로 5% 하향 조정
💸 세금 및 비용 분석
매도인 세금 (추정)
양도소득세
취득가격 대비 산정 필요
지방소득세
양도소득세의 10%
🔥 최종 권고사항
핵심 포인트
1. 적정 매각가격: 73-75억원 (협상 여지 포함)
2. 주요 타겟: 개발목적 법인 구매자
3. 매각 전략: 현금 매수자 우선, 3-6개월 내 매각 목표
4. 시장 타이밍: 2025년 상반기 정국 안정 후 본격 마케팅
2. 주요 타겟: 개발목적 법인 구매자
3. 매각 전략: 현금 매수자 우선, 3-6개월 내 매각 목표
4. 시장 타이밍: 2025년 상반기 정국 안정 후 본격 마케팅
기대 효과
• 공시지가 대비 약 3.0-3.1배 수준의 합리적 가격
• 개발업체에게는 수익성 있는 프로젝트 제공
• 매도인에게는 안정적 현금화 달성
• 개발업체에게는 수익성 있는 프로젝트 제공
• 매도인에게는 안정적 현금화 달성