부동산시장분석 | 2025.06.10 |
서울 부동산 시장에서 예상치 못한 반전이 일어나고 있다. 그동안 아파트에 밀려 '부동산계의 을(乙)'로 취급받던 오피스텔이 2년 만에 상승세로 돌아서며 새로운 투자처로 주목받고 있다. 아파트 가격 급등으로 인한 풍선효과와 공급 부족이 맞물리면서 오피스텔 시장에 활력이 되돌아오고 있다. 단순한 가격 상승을 넘어 부동산 시장 구조 변화의 신호탄이 될 수 있을지 분석해본다.
22.9% 거래량 급증..."잠자던 시장이 깨어났다"
국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 올해 1~5월 서울 오피스텔 거래량은 5,756건으로 전년 동기(4,683건) 대비 22.9% 급증했다. 이는 2021년 이후 가장 높은 수준으로, 침체기였던 오피스텔 시장이 본격적인 회복 국면에 진입했음을 시사한다.
거래 활성화와 함께 가격도 반등하고 있다. KB부동산이 집계하는 서울 오피스텔 매매가격지수는 올해 123.83을 기록하며 0.27% 상승했다. 상승 폭 자체는 크지 않지만 2년여 만에 하락세에서 상승세로 전환했다는 점에서 의미가 크다.
이는 전국 평균(-0.27%)과 확연히 대조되는 흐름이다. 서울을 제외한 지역은 여전히 하락세를 유지하고 있어 서울 오피스텔만의 독특한 현상임을 보여준다.
아파트 대체재로 급부상...실수요 유입 본격화
서울 오피스텔 시장 회복의 가장 큰 배경은 아파트 시장의 과열이다. 서울 아파트 평균 매매가가 13억원을 돌파하며 일반 실수요자들의 진입 장벽이 크게 높아졌다. 이에 따라 상대적으로 저렴한 오피스텔로 수요가 이동하는 '풍선효과'가 나타나고 있다.
특히 젊은 층과 1인 가구를 중심으로 오피스텔에 대한 인식이 크게 개선됐다. 과거 '임시 거처'로 여겨졌던 오피스텔이 이제는 '현실적 대안'으로 받아들여지고 있는 것이다.
이런 변화는 구체적인 거래 사례에서도 확인된다. 강남구 '도곡푸르지오' 전용 113㎡가 지난 4월 17억원에 거래되며 4년 만에 최고가를 갈아치웠다. 서초구 '서초트라팰리스' 전용 84㎡도 3월 11억원에 거래되며 기존 최고가보다 4억원이나 오른 가격을 기록했다.
월세 수익률 4.78%...2020년 이후 최고치
투자 관점에서도 오피스텔의 매력이 부각되고 있다. 5월 기준 서울 오피스텔의 평균 임대수익률은 4.78%를 기록했다. 이는 2020년 이후 가장 높은 수준으로, 2022년 8월 이후 33개월 연속 상승세를 이어가고 있다.
지역별로는 영등포·양천·동작구가 포함된 서남권이 올해 들어 0.61% 상승하며 가장 높은 상승폭을 기록했다. 서북권(0.24%), 동북권(0.08%), 동남권(0.06%)이 뒤를 이었다. 도심권(-0.09%)만 유일하게 하락했다.
이런 수익률은 현재의 저금리 환경에서 상당히 매력적인 수준이다. 은행 예금금리가 3%대에 머물고 있는 상황에서 4%대 후반의 수익률을 제공하는 오피스텔은 투자 대안으로서 충분한 경쟁력을 갖추고 있다.
공급 급감이 만든 '희소성 프리미엄'
오피스텔 시장 회복의 또 다른 동력은 공급 부족이다. 올해 서울 오피스텔 입주 예정 물량은 3,103호실로 지난해(4,077호실) 대비 23.9% 감소했다. 2023년(14,479호실)과 비교하면 무려 78.6%나 급감한 수준이다.
이는 공사비와 금융 조달비 상승으로 사업성이 악화되면서 인허가와 착공이 잇달아 지연된 결과다. 개발업계에서는 "오피스텔 사업의 수익성이 크게 떨어져 신규 공급을 꺼리는 분위기"라고 전했다.
공급 감소와 수요 증가가 동시에 나타나면서 희소성 프리미엄이 형성되고 있다. 특히 아파트와 유사한 구조를 가진 중대형 오피스텔에 대한 선호도가 높아지고 있다.
양천구의 대표적인 주거용 오피스텔인 '현대하이페리온' 전용 137㎡가 지난달 26억 6,000만원, '목동파라곤' 전용 82㎡가 14억 6,000만원에 각각 거래되며 신고가를 기록한 것이 이를 보여준다.
정책적 지원도 한몫
정부의 정책적 지원도 오피스텔 시장 회복에 기여하고 있다. 전용면적 60㎡ 이하이면서 취득가격 6억원 이하(수도권 기준)인 주거용 오피스텔을 취득세, 종부세, 양도세 산정 시 주택 수에서 제외하는 특례가 2027년까지 연장됐다.
이는 '1주택자'로 분류되는 실수요자들이 오피스텔을 추가로 구입할 때 세제 혜택을 받을 수 있다는 의미다. 특히 아파트 가격이 높아진 상황에서 실거주용 또는 투자용 대안으로 오피스텔을 고려하는 수요자들에게는 상당한 매력으로 작용하고 있다.
투자 관점에서 본 오피스텔의 장단점
장점: 진입 장벽 낮고 수익률 높아
오피스텔의 가장 큰 장점은 상대적으로 낮은 진입 비용이다. 아파트 대비 50-70% 수준의 가격으로 서울 부동산에 투자할 수 있어 자금 여력이 제한적인 투자자들에게 매력적이다.
또한 현재의 높은 임대수익률은 월 현금흐름 확보에 유리하다. 특히 1인 가구 증가와 주거 트렌드 변화로 인해 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있다.
단점: 아파트 대비 제약 요소 존재
하지만 오피스텔 투자에는 여전히 제약 요소들이 존재한다. 아파트 대비 낮은 자산 가치 상승률과 상대적으로 높은 공실 위험이 대표적이다.
또한 대출 조건도 아파트보다 불리한 편이다. LTV(주택담보대출비율) 한도가 낮고 금리도 높아 레버리지 투자 시 수익성이 제한될 수 있다.
지역별 전망과 투자 전략
서남권: 재개발 기대감으로 상승 주도
영등포·양천·동작구를 중심으로 한 서남권은 재개발 사업과 교통망 개선이 예정되어 있어 중장기적으로 가장 밝은 전망을 보이고 있다. 특히 목동과 여의도 일대는 이미 프리미엄이 형성되어 있어 안정적인 투자처로 평가된다.
서북권: 은평·마포 신규 개발 수혜
은평구와 마포구를 중심으로 한 서북권은 GTX-A 개통과 대규모 정비사업으로 인한 수혜가 기대된다. 상대적으로 저평가된 지역이 많아 투자 매력도가 높다.
강남권: 안정성 높지만 진입 비용 부담
강남·서초·송파구는 여전히 최고의 입지 프리미엄을 자랑하지만 진입 비용이 높아 선별적 접근이 필요하다. 중대형 평형 위주로 투자하는 것이 유리하다.
리스크 요인과 대응 방안
공급 회복 시 조정 가능성
현재의 공급 부족 상황이 해소될 경우 가격 조정 가능성을 배제할 수 없다. 특히 건설업체들이 수익성 개선을 위해 다시 오피스텔 공급에 나설 경우 시장 과열이 진정될 수 있다.
금리 상승 리스크
금리가 추가로 상승할 경우 임대수익률의 매력도가 상대적으로 떨어질 수 있다. 또한 대출 이자 부담 증가로 레버리지 투자의 수익성도 악화될 수 있다.
전문가 전망과 투자 가이드
김세련 LS증권 연구원은 "전국적으로는 오피스텔 거래가 사실상 멈췄다고 볼 정도로 위축된 상황이지만, 서울 오피스텔은 입지 프리미엄과 대체 주거 수요 유입 덕분에 예외적인 흐름을 보이고 있다"고 분석했다.
다만 투자 시에는 신중한 접근이 필요하다고 조언했다. "아파트 대비 자산가치 하락 폭이 컸던 학습효과로 시장의 명확한 선호가 반영된 결과"라며 장기적 관점에서 투자 결정을 내려야 한다고 강조했다.
결론: 오피스텔 시대의 새로운 시작
서울 오피스텔 시장의 부활은 단순한 순환적 회복을 넘어 부동산 시장 구조의 변화를 반영하고 있다. 아파트 가격 급등으로 인한 실수요 이탈과 1인 가구 증가, 주거 트렌드 변화 등이 복합적으로 작용하며 오피스텔의 위상을 높이고 있다.
특히 4%대 후반의 임대수익률과 상대적으로 낮은 진입 비용은 투자처로서의 매력을 크게 높이고 있다. 다만 아파트 대비 제약 요소들과 향후 공급 회복 가능성 등을 종합적으로 고려한 신중한 투자 판단이 필요한 시점이다.
서울 오피스텔이 '부동산계의 을(乙)'에서 벗어나 진정한 투자 대안으로 자리잡을 수 있을지, 아니면 일시적인 풍선효과에 그칠지는 향후 1-2년이 중요한 분기점이 될 것으로 보인다.
※ 본 기사는 공개된 시장 데이터를 바탕으로 작성되었으며, 부동산 투자 시에는 개별 물건의 특성과 시장 상황을 종합적으로 검토하시기 바랍니다.
부동산시장분석 | 2025.06.10 |
서울 부동산 시장에서 예상치 못한 반전이 일어나고 있다. 그동안 아파트에 밀려 '부동산계의 을(乙)'로 취급받던 오피스텔이 2년 만에 상승세로 돌아서며 새로운 투자처로 주목받고 있다. 아파트 가격 급등으로 인한 풍선효과와 공급 부족이 맞물리면서 오피스텔 시장에 활력이 되돌아오고 있다. 단순한 가격 상승을 넘어 부동산 시장 구조 변화의 신호탄이 될 수 있을지 분석해본다.
22.9% 거래량 급증..."잠자던 시장이 깨어났다"
국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 올해 1~5월 서울 오피스텔 거래량은 5,756건으로 전년 동기(4,683건) 대비 22.9% 급증했다. 이는 2021년 이후 가장 높은 수준으로, 침체기였던 오피스텔 시장이 본격적인 회복 국면에 진입했음을 시사한다.
거래 활성화와 함께 가격도 반등하고 있다. KB부동산이 집계하는 서울 오피스텔 매매가격지수는 올해 123.83을 기록하며 0.27% 상승했다. 상승 폭 자체는 크지 않지만 2년여 만에 하락세에서 상승세로 전환했다는 점에서 의미가 크다.
이는 전국 평균(-0.27%)과 확연히 대조되는 흐름이다. 서울을 제외한 지역은 여전히 하락세를 유지하고 있어 서울 오피스텔만의 독특한 현상임을 보여준다.
아파트 대체재로 급부상...실수요 유입 본격화
서울 오피스텔 시장 회복의 가장 큰 배경은 아파트 시장의 과열이다. 서울 아파트 평균 매매가가 13억원을 돌파하며 일반 실수요자들의 진입 장벽이 크게 높아졌다. 이에 따라 상대적으로 저렴한 오피스텔로 수요가 이동하는 '풍선효과'가 나타나고 있다.
특히 젊은 층과 1인 가구를 중심으로 오피스텔에 대한 인식이 크게 개선됐다. 과거 '임시 거처'로 여겨졌던 오피스텔이 이제는 '현실적 대안'으로 받아들여지고 있는 것이다.
이런 변화는 구체적인 거래 사례에서도 확인된다. 강남구 '도곡푸르지오' 전용 113㎡가 지난 4월 17억원에 거래되며 4년 만에 최고가를 갈아치웠다. 서초구 '서초트라팰리스' 전용 84㎡도 3월 11억원에 거래되며 기존 최고가보다 4억원이나 오른 가격을 기록했다.
월세 수익률 4.78%...2020년 이후 최고치
투자 관점에서도 오피스텔의 매력이 부각되고 있다. 5월 기준 서울 오피스텔의 평균 임대수익률은 4.78%를 기록했다. 이는 2020년 이후 가장 높은 수준으로, 2022년 8월 이후 33개월 연속 상승세를 이어가고 있다.
지역별로는 영등포·양천·동작구가 포함된 서남권이 올해 들어 0.61% 상승하며 가장 높은 상승폭을 기록했다. 서북권(0.24%), 동북권(0.08%), 동남권(0.06%)이 뒤를 이었다. 도심권(-0.09%)만 유일하게 하락했다.
이런 수익률은 현재의 저금리 환경에서 상당히 매력적인 수준이다. 은행 예금금리가 3%대에 머물고 있는 상황에서 4%대 후반의 수익률을 제공하는 오피스텔은 투자 대안으로서 충분한 경쟁력을 갖추고 있다.
공급 급감이 만든 '희소성 프리미엄'
오피스텔 시장 회복의 또 다른 동력은 공급 부족이다. 올해 서울 오피스텔 입주 예정 물량은 3,103호실로 지난해(4,077호실) 대비 23.9% 감소했다. 2023년(14,479호실)과 비교하면 무려 78.6%나 급감한 수준이다.
이는 공사비와 금융 조달비 상승으로 사업성이 악화되면서 인허가와 착공이 잇달아 지연된 결과다. 개발업계에서는 "오피스텔 사업의 수익성이 크게 떨어져 신규 공급을 꺼리는 분위기"라고 전했다.
공급 감소와 수요 증가가 동시에 나타나면서 희소성 프리미엄이 형성되고 있다. 특히 아파트와 유사한 구조를 가진 중대형 오피스텔에 대한 선호도가 높아지고 있다.
양천구의 대표적인 주거용 오피스텔인 '현대하이페리온' 전용 137㎡가 지난달 26억 6,000만원, '목동파라곤' 전용 82㎡가 14억 6,000만원에 각각 거래되며 신고가를 기록한 것이 이를 보여준다.
정책적 지원도 한몫
정부의 정책적 지원도 오피스텔 시장 회복에 기여하고 있다. 전용면적 60㎡ 이하이면서 취득가격 6억원 이하(수도권 기준)인 주거용 오피스텔을 취득세, 종부세, 양도세 산정 시 주택 수에서 제외하는 특례가 2027년까지 연장됐다.
이는 '1주택자'로 분류되는 실수요자들이 오피스텔을 추가로 구입할 때 세제 혜택을 받을 수 있다는 의미다. 특히 아파트 가격이 높아진 상황에서 실거주용 또는 투자용 대안으로 오피스텔을 고려하는 수요자들에게는 상당한 매력으로 작용하고 있다.
투자 관점에서 본 오피스텔의 장단점
장점: 진입 장벽 낮고 수익률 높아
오피스텔의 가장 큰 장점은 상대적으로 낮은 진입 비용이다. 아파트 대비 50-70% 수준의 가격으로 서울 부동산에 투자할 수 있어 자금 여력이 제한적인 투자자들에게 매력적이다.
또한 현재의 높은 임대수익률은 월 현금흐름 확보에 유리하다. 특히 1인 가구 증가와 주거 트렌드 변화로 인해 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있다.
단점: 아파트 대비 제약 요소 존재
하지만 오피스텔 투자에는 여전히 제약 요소들이 존재한다. 아파트 대비 낮은 자산 가치 상승률과 상대적으로 높은 공실 위험이 대표적이다.
또한 대출 조건도 아파트보다 불리한 편이다. LTV(주택담보대출비율) 한도가 낮고 금리도 높아 레버리지 투자 시 수익성이 제한될 수 있다.
지역별 전망과 투자 전략
서남권: 재개발 기대감으로 상승 주도
영등포·양천·동작구를 중심으로 한 서남권은 재개발 사업과 교통망 개선이 예정되어 있어 중장기적으로 가장 밝은 전망을 보이고 있다. 특히 목동과 여의도 일대는 이미 프리미엄이 형성되어 있어 안정적인 투자처로 평가된다.
서북권: 은평·마포 신규 개발 수혜
은평구와 마포구를 중심으로 한 서북권은 GTX-A 개통과 대규모 정비사업으로 인한 수혜가 기대된다. 상대적으로 저평가된 지역이 많아 투자 매력도가 높다.
강남권: 안정성 높지만 진입 비용 부담
강남·서초·송파구는 여전히 최고의 입지 프리미엄을 자랑하지만 진입 비용이 높아 선별적 접근이 필요하다. 중대형 평형 위주로 투자하는 것이 유리하다.
리스크 요인과 대응 방안
공급 회복 시 조정 가능성
현재의 공급 부족 상황이 해소될 경우 가격 조정 가능성을 배제할 수 없다. 특히 건설업체들이 수익성 개선을 위해 다시 오피스텔 공급에 나설 경우 시장 과열이 진정될 수 있다.
금리 상승 리스크
금리가 추가로 상승할 경우 임대수익률의 매력도가 상대적으로 떨어질 수 있다. 또한 대출 이자 부담 증가로 레버리지 투자의 수익성도 악화될 수 있다.
전문가 전망과 투자 가이드
김세련 LS증권 연구원은 "전국적으로는 오피스텔 거래가 사실상 멈췄다고 볼 정도로 위축된 상황이지만, 서울 오피스텔은 입지 프리미엄과 대체 주거 수요 유입 덕분에 예외적인 흐름을 보이고 있다"고 분석했다.
다만 투자 시에는 신중한 접근이 필요하다고 조언했다. "아파트 대비 자산가치 하락 폭이 컸던 학습효과로 시장의 명확한 선호가 반영된 결과"라며 장기적 관점에서 투자 결정을 내려야 한다고 강조했다.
결론: 오피스텔 시대의 새로운 시작
서울 오피스텔 시장의 부활은 단순한 순환적 회복을 넘어 부동산 시장 구조의 변화를 반영하고 있다. 아파트 가격 급등으로 인한 실수요 이탈과 1인 가구 증가, 주거 트렌드 변화 등이 복합적으로 작용하며 오피스텔의 위상을 높이고 있다.
특히 4%대 후반의 임대수익률과 상대적으로 낮은 진입 비용은 투자처로서의 매력을 크게 높이고 있다. 다만 아파트 대비 제약 요소들과 향후 공급 회복 가능성 등을 종합적으로 고려한 신중한 투자 판단이 필요한 시점이다.
서울 오피스텔이 '부동산계의 을(乙)'에서 벗어나 진정한 투자 대안으로 자리잡을 수 있을지, 아니면 일시적인 풍선효과에 그칠지는 향후 1-2년이 중요한 분기점이 될 것으로 보인다.
※ 본 기사는 공개된 시장 데이터를 바탕으로 작성되었으며, 부동산 투자 시에는 개별 물건의 특성과 시장 상황을 종합적으로 검토하시기 바랍니다.